Aktien: FCR Immobilien AG vergoldet Beton

Die FCR Immobilien AG setzt ihren erfolgreichen Wachstumskurs auch im dritten Quartal 2019 fort. Anfang Oktober gab die Münchner Handelsimmobilienspezialistin den Kauf mehrerer neuer Objekte bekannt. Falk Raudies, Gründer und Vorstand der FCR Immobilien AG freut sich über die erfolgreichen Zukäufe: „In diesem Jahr haben wir bereits 22 neue Objekte erworben. Mit dieser Ankaufsdynamik bin ich sehr zufrieden, da wir dadurch unser Bestandsportfolio nicht nur quantitativ, sondern in gleichem Maße auch qualitativ über alle unsere definierten Asset Klassen, also Retail, Hotel, Wohnen, Büro und Logistik, weiterentwickeln konnten.“

In Jüteborg erwarb die FCR Immobilien AG ein 1997 errichtetes, vollvermietetes Einkaufszentrum. Die Handelsimmobilie hat eine vermietbare Fläche von rund 5.000 Quadratmetern auf einem rund 17.000 Quadratmeter großen Grundstück. Das Einkaufszentrum besteht aus zwei Gebäudeteilen. Ankermieter des Hauptgebäudes ist REPO-Markt, ein führender Discounter und Sonderpostenanbieter in den Bereichen Heimtextilien, Möbel und Haushaltswaren. Der zweite Gebäudeteil ist an PBS Deutschland, einen Fachgroßhändler für Papier, Büro und Schreibwaren, vermietet.

In Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz erwarb die FCR Immobilien AG gleich mehrere neue Objekte. Das Immobilienportfolio besteht aus zwei Großhandelsfachmärkten in Duisburg sowie einem Büro- und Geschäftsgebäude in Hagen. Das Portfolio hat eine Gesamtmietfläche von rund 7.200 Quadratmetern auf einer Grundstücksfläche von rund 22.000 Quadratmetern. Ankermieter der beiden Großhandelsfachmärkte in Duisburg und Kaiserslautern ist die WM SE, einer der größten Fahrzeugteil-Händler Europas. Das Büro- und Geschäftsgebäude in Hagen dient als Firmenzentrale für die Heraeus Electro-Nite, ein seit 50 Jahren weltweit führendes Unternehmen auf dem Gebiet der Messtechnik.

In Sachsen-Anhalt hat die FCR Immobilien AG eine vollvermietete Handelsimmobilie erworben. Ankermieter der 1.000 Quadratmeter großen Mietfläche in Aschersleben ist der zur REWE Group gehörende Discounter Penny. Das Grundstück hat eine Größe von rund 5.000 Quadratmetern mit 70 Stellplätzen. Falk Raudies, Gründer und Vorstand der FCR Immobilien AG, erklärt die Einkaufsstrategie seines Unternehmens: „Als Handelsimmobilien-Spezialist fokussieren wir uns auf den Erwerb von Einzelobjekten mit einem Investitionsvolumen von einer bis 70 Mio. Euro, bei Portfolios bis 100 Mio. Euro, in Städten ab 5.000 Einwohnern. Unser Augenmerk richten wir dabei auf bonitätsstarke Unternehmen des Groß- und Einzelhandels als Ankermieter, wie in diesem Fall Penny.“

Ein Blick auf die aktuellen Geschäftszahlen der FCR Immobilien AG bestätigen den Erfolg der Strategie. Im ersten Halbjahr 2019 hat sich der Umsatz der Münchner im Vorjahresvergleich von 14,6 Millionen Euro auf 29,5 Millionen Euro mehr als verdoppelt. Der Vorsteuergewinn (EBITDA) vervielfachte sich von 3,9 Millionen Euro auf 11,7 Millionen Euro. Sämtliche Finanzkennzahlen der FCR Immobilien AG erreichten damit neue Bestmarken, und die Ergebniszahlen lagen bereits nach sechs Monaten deutlich über den Werten des gesamten Jahres 2018.

Bis Ende des Jahres hat Falk Raudies, Gründer und Vorstand der FCR Immobilien AG noch weitere Pläne: „Unsere Ankaufs-Pipeline ist auch für das weitere Wachstum weiterhin sehr gut gefüllt. Aktuell befinden sich 15 Objekte mit einem Gesamtvolumen von rund 70 Millionen Euro im Ankaufsprozess.“ Der Fokus liegt dabei auf Objekten an aussichtsreichen Sekundärstandorten, die durch ihre Lage überdurchschnittliche Renditepotenziale bieten. Derzeit besteht das Portfolio der FCR Immobilien AG aus über 70 Objekten mit einer vermietbaren Fläche von über 320.000 Quadratmetern. Die FCR-Aktie (WKN A1YC91, ISIN DE000A1YC913) notiert im m:access an der Börse München, ist im Scale-Segment der Frankfurter Wertpapierbörse gelistet und wird unter anderem auf Xetra gehandelt.

5 Kommentare auch kommentieren

  1. Albert sagt:

    Der Report von Red Alpha Research zu FCR Immobilien AG ist sehr lesenswert, siehe http://www.redalpharesearch.com

  2. Stefanie Lipper sagt:

    Red Alpha hat kürzlich einen weiteren Bericht zu FCR veröffentlicht …

    Schaut mal auf die Website oder googelt nach „fcr red alpha“.

    http://www.redalpharesearch.com/docs/20200315_fc9gr_de.pdf

  3. Olaf Kant sagt:

    FCR Immobilien hat scheinbar versucht, Red Alpha Research mundtot zu machen:

    http://www.redalpharesearch.com/docs/20200329_fc9gr.pdf

    Im aktuellen Bericht kann Red Alpha die Behauptungen der Rechtsanwälte Cronemeyer & Grulert jedoch im Detail widerlegen.

  4. Paula sagt:

    Die Vorstandswoche hatte bereits 2018 vor der FCR Immobilien AG und dessen Vorstand Falk Raudies gewarnt:

    „Mit der FCR Immobilien AG feierte jüngst über ein Listing im Segment Scale die „343.“ Immobilienfirma ihr Dasein an der Börse. Aktuell handeln die Anteilsscheine bei 18.65 Euro. Der NAV liegt nach eigenen Angaben bei 18.50 Euro je Aktie. Wir sehen das Unternehmen jedoch sehr kritisch und können vor dieser Aktie nur ausdrücklich warnen. Der Gründer und CEO ist an der Börse kein Unbekannter. Falk Raudies. Aktive Börsianer kennen Raudies noch aus seiner Zeit bei der HPI AG.

    Hier agierte er zwischen 2012 und 2014 gemeinsam mit dem forschen, aber bei HPI meist erfolglosen Michael Negel im Vorstand. Raudies erzählte als Vorstand der HPI oft wundervolle Geschichten und imposante Zukunftsvisionen, die aber allesamt nie so eintraten. HPI ist zwar nicht pleite, hat aber am Kapitalmarkt Schiffbruch erlitten und führt eher ein Leben als Zombie. Bei vielen Investoren hat Raudies schlicht verbrannte Erde hinterlassen. Er gilt zwar als exzellenter Verkäufer; das ist aber noch lange kein Grund, die Aktie seiner Firma zu kaufen.
    Die rund 4.2 Mio. Aktien repräsentieren derzeit einen Börsenwert von sage und schreibe gut 80 Mio. Euro. In einem eigenen Fact Sheet aus November dieses Monats wird der Marktwert des Portfolios auf „über 220 Mio. Euro“ kommuniziert. Das ist schon wieder absolut unseriös und riecht eher nach billigem Puschen als nach seriöser Investor Relations-Arbeit. Aktuell hortet FCR 44 Objekte im Portfolio. Diese sollen aktuell eine Ist-Miete von 13.2 Mio. Euro pro Jahr abliefern. Raudies unterstellt bei seinem Portfolio einen 17-fachen Wert der Nettomiete. Ein echter Witz. Die Objekte von FCR befinden sich natürlich nicht in den TOP 1 bis 2-Städten Deutschlands, sondern eher in zweit- und drittklassigen oder gar viertklassigen Gebieten. FCR versteht sich als aktiver Immobilieninvestor mit Fokus auf Einkaufs- und Fachmarktzentren. Dabei scheint Raudies salopp gesagt „alles zu kaufen“, was nicht gerade „bei drei auf den Bäumen“ ist. Ein Hotel in Kitzbühel gehört zum Beispiel auch zum Portfolio von FCR. Ziel ist – parallel zu den Erträgen aus der Vermietung der Bestandsimmobilien – auch der Weiterverkauf einzelner Gewerbeprojekte. So werden angeblich immer wieder Bestände von FCR über Makler bei anderen Immobiliengesellschaften angeboten, die diese oftmals schon gesehen haben, bevor sie FCR überhaupt gekauft hat. Raudies scheint eher eine Wild-West-Strategie zu fahren. Er hat aber durchaus auch zwischendurch schon Objekte mit gutem Gewinn verkauft. Die Haltezeit war überschaubar. Der Mix aus einem schnellen Immobilienhändler und Bestandhalter dürfte aber nicht nachhaltig sein. Es wird im Immobilienmarkt nicht jeden Tag ein dummer Käufer aufstehen, der einen noch höheren Preis anbietet. Soll heißen: Billig kaufen, teuer verkaufen wird nicht ewig funktionieren.

    Im Kontext zum Börsenwert ist das Zahlenwerk der Gesellschaft doch eher dürftig. 2016 betrug das EBITDA über 3 Mio. Euro und der Nettogewinn erreichte nicht ganz eine halbe Mio. Euro. 2017 kletterte das EBITDA auf gut 5 Mio. Euro. Netto erreichte der Gewinn knapp 1 Mio. Euro. Sicher – es geht aufwärts, aber: Vorsicht! Die Zahlen sind stets geprägt von Objektverkäufen. Ohne diese Verkäufe wären die Ergebnisse sogar negativ. Aus dem Bestandgeschäft, also den Netto-Mieteinnahmen, kann FCR bisher nicht einmal richtig profitabel wirtschaften. Es gelang teilweise in den Vorjahren gar nicht oder kaum, die Zinsen aus dem Bestandgeschäft zu verdienen. Bei den direkten Wettbewerbern Deutsche Konsum REIT und Defama ist das gänzlich anders. Wir halten dies für ein Alarmzeichen, dass viele Objekte im Portfolio allenfalls schwach profitabel sind. Dazu kommt, dass sich FCR sehr teuer finanziert.
    Die Anleihe I aus dem Jahr 2014/2019 hat ein Volumen von 4 Mio. Euro und muss mit satten 8 % verzinst werden. Zudem ist ein Zinsbonus von weiteren 3 % fällig. Eine weitere Anleihe, die einst ein Volumen von 10 Mio. Euro erreichen sollte, hat ein effektives Volumen von gut 1.7 Mio. Euro. Hierfür sind ebenfalls 8 % Zinsen plus 3 % Bonus abzudrücken. Die Anleihe III aus dem Jahr 2016/2021 hat ein Volumen von 15 Mio. Euro und wird mit 7.1 % verzinst. Anleihe IV aus 2018 bis 2023 wird mit 6 % verzinst und hat ein Volumen von 25 Mio. Euro. Das gesamte Anleihen-Programm von FCR ist für ein Immobilienunternehmen viel zu teuer. Raudies muss rechnerisch rund 3 Mio. Euro Zinsen pro Jahr aus diesen Anleihen bezahlen. In diesem Betrag sind Zinsen aus Bankschulden, die sich per Ende 30. Juni 2018 auf über 48 Mio. Euro summieren, gar nicht enthalten.

    Die letzte Kapitalerhöhung von FCR hat im Juli 2018 bei einem Kurs von 14 Euro stattgefunden. Rund 1 Mio. Euro sammelte Raudies ein. Weitere Kapitalerhöhungen dürften folgen. Per Ende Juni 2018 lag das Eigenkapital übrigens bei rund 8 Mio. Euro. Das sind 1.90 Euro je Aktie. Über die RAT Asset & Trading AG ist Raudies mit einem Anteil von mehr als 70 % größter Aktionär der Firma. Seit der Notiz am 7. November hat der CEO die Gunst der Stunde schnell genutzt und Aktien im Wert von über 100 000 Euro schon aus dem Eigenbesitz verkauft. Wir empfehlen alle Anleihen von FCR und natürlich die Aktie selbst zu einem klaren Verkauf! Fast ein wenig schade, dass die Aktie mangels Liquidität nicht für Leeverkäufer geeignet ist. „

  5. Bert sagt:

    Red Alpha Research hat sich den kürzlich veröffentlichten Konzernabschluss 2019 der FCR Immobilien AG genauer angesehen. Ergebnisse der Analyse sind u.a.:

    1. Signifikante Verzerrung der Finanzkennzahlen durch IFRS-Umstellung
    2. Cash Flow für Geschäftsjahr 2019 (lange vor COVID-19-Krise…) deutlich negativ
    3. Falk Raudies als Hauptprofiteur der vorgeschlagenen Dividendenausschüttung
    4. Kontinuierlicher, drastischer Anstieg des Verschuldungsgrads
    5. Zahlreiche Konzerngesellschaften mit negativem Eigenkapital
    6. Weiterhin offensichtliche Probleme mit Aufvermietung von Bestandsobjekten
    7. Aktienkursentwicklung der letzten Wochen spiegelt Marktsicht zu FCR wider

    Der Bericht kann unter folgendem Link heruntergeladen werden:
    https://www.redalpharesearch.com/docs/20200426_fc9gr_de.pdf

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