Immobilien in der Corona-Krise

Deutschland

Konsumrückgang, Rezession und Liquiditätsengpässe prägen seit März dieses Jahres die Gesellschaft. Die Auswirkungen auf die Finanz- und Wirtschaftswelt sind deutlich präsent. Auch die Immobilienwirtschaft blieb nicht von den Folgen der Pandemie verschont.

Die Läden bleiben größtenteils geschlossen, es mangelt an Aufträgen in der Bauwirtschaft  und wenn es welche gibt, fehlen auf den Baustellen die Mitarbeiter, da sie in Kurzarbeit geschickt wurden. Aber auch Immobilienbesitzer geraten durch Liquiditätsengpässe in Schwierigkeiten. Wie soll schließlich eine Immobilie finanziert werden, wenn nur 60 Prozent des Gehalts dafür zur Verfügung steht?

Die Zahlen bestätigen das zögerliche Verhalten sowohl seitens der Käufer als auch der Verkäufer. Es gibt weniger Neuangebote und die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern sind rückläufig. Nach einer Umfrage des Marktforschungsinstituts Civey für die Zeitung Capital würden fast zwei Drittel der Deutschen in der Corona-Krise nicht in eine Immobilie investieren. 40 Prozent davon gaben sogar an „auf keinen Fall“ in eine Immobilie investieren zu wollen. Die Bereitwilligkeit seitens der Anbieter eine Immobilie auf den Markt zu bringen ist seit März gesunken. Zwei Drittel der Befragten hielten einen Verkauf Anfang April für eine unmögliche Idee, wobei 40 Prozent den Verkauf gänzlich ausschlossen.

Versagt der Immobilienmarkt, folgt gewöhnlich eine Rezession. Aktuell ist bekannt, dass die Rezession durch das Coronavirus verursacht wurde. Aber im Umkehrfall führt die Rezession über kurz oder lang zu einem Abschwung in der Immobilienwirtschaft. Hinzu kommt auch, dass sich eine Konjunkturkrise erst verzögert auf dem Immobilienmarkt niederschlägt. Das heißt, der eigentliche Einbruch der Immobilienwirtschaft könnte erst noch bevorstehen.

Fakt ist, dass der Markt auch in dieser Branche durch eine verminderte Konsumbereitschaft zum Erliegen kommt. Das Einkommen sinkt und die Arbeitslosigkeit steigt. Die Käufer können hohe Kredite nicht mehr finanzieren, Häuser verkaufen sich schlechter und Besitzer müssen sich zwangsweise von ihrem Eigenheim trennen. Das wirkt sich auf lange Sicht auf die Immobilienpreise aus. Allerdings liegt die Vermutung und Hoffnung nahe, dass mit der Lockerung der Kontaktbeschränkungen und dem Wiederaufleben des gesellschaftlichen Lebens auch das Konsumverhalten der Verbraucher zur Normalität zurückkehrt. So ist laut der Umfrage der Anteil der Immobiliengegner in der Pandemie im Juni um 15 Prozent gesunken. Seitens der Verkäufer kann das ein Umdenken anleiten, besser zu handeln, bevor die Immobilienpreise sinken.

Bisher hat sich der Immobilienmarkt gut gegen die Corona-Krise und die wirtschaftlichen Auswirkungen wehren können. Die Preise blieben stabil. Auch wenn sich der Preisauftrieb verlangsamte, so konnte kein Preisrückgang vermerkt werden. Das heißt aber nicht, dass die Verbraucher parallel mit der Lockerung der Kontaktbeschränkungen auch ihr Kaufverhalten wieder lockern. Auch wenn der Anteil an Immobiliengegnern rückläufig ist, so steht dem Immobilienangebot trotz allem allgemein eine geringere Kaufneigung gegenüber. Laut der Civey-Umfrage geben immer noch über 50 Prozent der Befragten an, den Einstieg in die Immobilienbranche auch nach der Lockerung der Maßnahmen weiter abzulehnen. Zu groß ist die Angst vor Verschuldung trotz niedriger Zinsen. Die Käufer sind verunsichert und so spiegelt sich ihre Unsicherheit in ihrer Kaufbereitschaft wider.

Aber nicht umsonst wird im Volksmund vom „Betongold“ gesprochen. Der wackelnde Markt kann für andere wiederum als Anlass genutzt werden, um in eine robuste und vor allem krisenfeste Altersvorsorge zu investieren. Doch dazu muss es erst einmal kommen. Bislang überwiegt weiterhin die Unsicherheit, ob der Kauf oder Verkauf einer Immobilie gerade jetzt sinnvoll ist oder nicht.

Noch bezahlbare Preise für Wohneigentum abseits von A-Lagen

Hessen

Durch die Decke strebende Immobilienpreise sind der Aufreger in allen Ballungsräumen. Die Zeitschrift Finanztest berichtet, dass Investoren auch dort nicht unbedingt den Traum auf Wohneigentum begraben müssen. Zahlreiche Städte haben noch Lagen, die die Top-Adressen preislich bis zu 35 Prozent unterschreiten. Analysegrundlage bildete die Auswertung der vdpResearch, dem Forschungsinstitut des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Die Zahlen basieren auf den Angaben von 630 Banken, die Immobilientransaktionen finanziert haben. Sie sind besonders aussagekräftig, denn sie beruhen auf Daten aus tatsächlich abgeschlossenen Kaufverträgen.

Großstädte sind bekanntermaßen nicht homogen, und nicht alles jenseits des Premiumsegments ist schwieriges Terrain. Der Blick auf mittlere Lagen lohnt noch in zehn deutschen Großstädten, brachte die Untersuchung zutage. Mittlere Lagen verzeichneten in den vergangenen Jahren vielfach einen weit geringeren Preisanstieg. Gerade im Vergleich zu sehr guten Lagen lassen sich da noch besonders günstige Objekte finden. Das eröffnet Kunden noch Chancen, sowohl auf der Suche nach Wohneigentum als auch für professionelle Investoren bei der Recherche, wo sich noch ordentliche Renditen erwirtschaften lassen. Zur Bewertung kamen allein Objekte mit sehr guter Ausstattung in mittleren Lagen.

Für Berlin ergab die Bewertung einen Quadratmeterpreis von 4920 Euro, 30 Prozent weniger als in den teuersten Stadtgebieten. Zu den mittleren Lagen zählten Stadtteile wie Charlottenburg-Nord, Hellersdorf und Pankow.

Mit beachtlichen Preisunterschieden steigt auch der Hamburger Immobilienmarkt in den Ring. Dort wird für Toplagen mit 9000 Euro fast das Doppelte des Berliner Top-Quadratmeters gezahlt. Stadtteile wie Harburg, Eidelstedt oder Wandsbek hingegen gelten als mittlere Lage. Käufer kommen hier 36 Prozent günstiger an eine Eigentumswohnung.

Weniger überraschend sind die signifikanten Unterschiede zwischen den verschiedenen Städten.

So kostet ein Einfamilienhaus von 140 Quadratmetern in guter Lage in Bremerhaven im Schnitt 220.000 Euro. 50.000 Euro Eigenkapital genügen hier, um die Nebenkosten inklusive Maklerprovision abzudecken und zusätzlich gut 10 Prozent des Kaufpreises zu finanzieren. Eine Ausstattung von 20 bis 30 Prozent Eigenkapital wird am Finanzmarkt als das Mindestmaß gesehen, um Wohneigentum zu mietähnlichen Bedingungen zu finanzieren. In Düsseldorf hingegen kostet ein solches Haus 715.000 Euro. Da wären die 50.000 Euro schon mit der Grunderwerbsteuer verbraucht.

Kaufen zu mietähnlichen Belastungen ist vielerorts noch möglich, hält der Bericht fest. In den meisten Städten und Landkreisen sind die Preise noch niedriger und im Verhältnis zu den Mieten deutlich günstiger. In vielen Regionen steigert ein Kauf die monatliche Belastung nur geringfügig oder macht sie sogar billiger, verglichen mit dem Abschluss eines Mietvertrags. Diese Regel gilt sogar für einige große Städte wie Köln oder Nürnberg. Wenn genügend Eigenkapital zur Verfügung steht, gibt es keinen Grund, Kaufpläne aufzuschieben.

Das Preiskarussel bei Immobilien dreht sich weiter

Deutschland

Ein alter Karnevalsschlager aus dem Rheinland beschreibt es treffend: „Wer soll das bezahlen, wer hat so viel Geld…?“ Gemeint sind die Immobilienpreise für Mietwohnungen oder Wohn-Eigentum in Deutschland. Durch die sehr niedrigen Zinsen kann man sich billig Baugeld beschaffen oder eine Finanzierung für Wohneigentum realisieren. Doch das treibt die Preise, was letztendlich auch Millionen von Mieter zu spüren bekommen, die überteuerte Mieten bezahlen müssen. Oft ist der Grund eine Modernisierung oder eine Fassadenerneuerung, um das Objekt für Käufer interessanter zu machen. Jedenfalls sind die Wohnungs- und Mietpreise im Land explodiert, so dass mancher Probleme hat, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Dass es auch günstiger geht, zeigen die Statistiken für C-Lagen in Deutschland. Für kleinere Städte und Gemeinden, die nicht im Brennpunkt des Interesses stehen. Kaiserslautern und Hanau beispielsweise oder Chemnitz, Gera und Zwickau in Mitteldeutschland.

Kaum eine Woche vergeht, in der nicht irgendeine Horrormeldung zu Wohnungen in Deutschland die Runde macht. Mal werden viel zu wenige Wohnungen genehmigt, dann ist das Bauland zu knapp. Normalsterbliche können sich ohnehin kaum noch Wohneigentum leisten, und die Mieten sind massiv gestiegen. All das gehört zur Wirklichkeit, doch es gibt auch Erhebungen, die zum Beispiel dieses nahelegen: Mit dem Kauf von Wohnungen in Deutschland lässt sich trotz der vielerorts stark gestiegenen Preise noch immer gutes Geld verdienen — oder wirtschaftlich sinnvoll fürs Rentenalter vorsorgen.

Diese Einschätzung gilt jedenfalls für diejenigen, die das nötige Kleingeld haben, um die Eigenkapitalhürde von meist 20 Prozent des Kaufpreises für einen Bankkredit zu nehmen, und die nicht unbedingt auf einen teuren Neubau fixiert sind. Zudem steigen die Renditechancen, wenn man sich jenseits der teuren Metropolen umsieht. Gerade in den großen Zentren, so haben Marktforscher des Schweizer Investmentmanagers Empira anhand von Daten zu 80 deutschen Städten festgestellt, sind die Wohnungsmieten mitunter schon viel stärker gestiegen als die Wirtschaftskraft. Das gilt Empira zufolge etwa für Berlin, wo die Mieten von 2005 bis 2015 im Schnitt um 63 Prozent zulegten, das Bruttoinlandsprodukt pro Kopf dagegen nur um 32 Prozent.

Ganz anders dagegen ist es beispielsweise in der bayerischen Boomtown Ingolstadt. Dort zog die Wirtschaftskraft pro Kopf im gleichen Zeitraum um 102 Prozent an, die Wohnungsmieten aber nur um relativ geringe 50 Prozent. Zwar sprechen die Schweizer keine Kaufempfehlungen aus, doch ihr Ansatz legt nahe, ein Wohnungsinvestment derzeit eher in Ingolstadt als in Berlin zu tätigen. Zumindest dann, wenn einem andere Faktoren als die Aussicht auf weiter steigende Mieten und damit Einnahmen egal sind. Bei dieser Herangehensweise kommen auch Städte wie Aachen, Kaiserslautern und Remscheid als eher lohnend weg, während Dresden, Offenbach und Hannover Zurückhaltung nahelegen.

Ohnehin bilden Horrormeldungen über viel zu hohe Kaufpreise und Mieten offenkundig nur einen Teil der Realität ab. Ein anderer Teil dieser Realität sieht zum Beispiel so aus: Die Immobiliengesellschaften der Landesbausparkassen vermittelten 2017 bundesweit 34100 Immobilien, davon 28000 Wohnungen und Eigenheime. Der Wert der 34100 Objekte summierte sich auf 7,5 Milliarden Euro. Das entsprach gegenüber 2016 einem Plus von fünf Prozent. Das Geschäft läuft also. „Die historisch niedrigen Zinsen und die unverändert gute Beschäftigungslage halten die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen hoch“, erklärt LBS-Verbandsdirektor Axel Guthmann. „Trotz der in den vergangenen Jahren stark gestiegenen Preise, vor allem in Ballungsräumen, und eines knapper werdenden Angebots finden die Interessenten noch passende Objekte, die auch bezahlbar sind.“ Bestandswohnungen, die 2017 über die Immobilienableger der Sparkassen verkauft wurden, kosteten im Schnitt 147000 Euro, Einfamilienhäuser, die schon ein paar Jahre auf dem Buckel haben, durchschnittlich 209000 Euro. Neubauwohnungen kosteten typischerweise 268000 Euro, und neue Einfamilienhäuser waren mit durchschnittlich 400000 Euro fast doppelt so teuer wie Häuser im Bestand.

Die gewaltige Differenz zwischen den Preisen für Bestands- und Neubauimmobilien begründet Guthmann vor allem mit dem, wie er sagt, „Engpassfaktor Bauland“. Neue Wohnungen entstünden vor allem dort, wo Grundstücke ohnehin schon teuer seien. Zudem gebe es in den angesagten Städten immer weniger freie Flächen, was die Preise weiter steigen lasse. Im bundesdeutschen Mittel wurde Bauland im vergangenen Jahr 24 Prozent teurer, erklärt Guthmann. Das ist nach seinen Zahlen neuer Rekord.