Das Preiskarussel bei Immobilien dreht sich weiter

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Ein alter Karnevalsschlager aus dem Rheinland beschreibt es treffend: „Wer soll das bezahlen, wer hat so viel Geld…?“ Gemeint sind die Immobilienpreise für Mietwohnungen oder Wohn-Eigentum in Deutschland. Durch die sehr niedrigen Zinsen kann man sich billig Baugeld beschaffen oder eine Finanzierung für Wohneigentum realisieren. Doch das treibt die Preise, was letztendlich auch Millionen von Mieter zu spüren bekommen, die überteuerte Mieten bezahlen müssen. Oft ist der Grund eine Modernisierung oder eine Fassadenerneuerung, um das Objekt für Käufer interessanter zu machen. Jedenfalls sind die Wohnungs- und Mietpreise im Land explodiert, so dass mancher Probleme hat, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Dass es auch günstiger geht, zeigen die Statistiken für C-Lagen in Deutschland. Für kleinere Städte und Gemeinden, die nicht im Brennpunkt des Interesses stehen. Kaiserslautern und Hanau beispielsweise oder Chemnitz, Gera und Zwickau in Mitteldeutschland.

Kaum eine Woche vergeht, in der nicht irgendeine Horrormeldung zu Wohnungen in Deutschland die Runde macht. Mal werden viel zu wenige Wohnungen genehmigt, dann ist das Bauland zu knapp. Normalsterbliche können sich ohnehin kaum noch Wohneigentum leisten, und die Mieten sind massiv gestiegen. All das gehört zur Wirklichkeit, doch es gibt auch Erhebungen, die zum Beispiel dieses nahelegen: Mit dem Kauf von Wohnungen in Deutschland lässt sich trotz der vielerorts stark gestiegenen Preise noch immer gutes Geld verdienen — oder wirtschaftlich sinnvoll fürs Rentenalter vorsorgen.

Diese Einschätzung gilt jedenfalls für diejenigen, die das nötige Kleingeld haben, um die Eigenkapitalhürde von meist 20 Prozent des Kaufpreises für einen Bankkredit zu nehmen, und die nicht unbedingt auf einen teuren Neubau fixiert sind. Zudem steigen die Renditechancen, wenn man sich jenseits der teuren Metropolen umsieht. Gerade in den großen Zentren, so haben Marktforscher des Schweizer Investmentmanagers Empira anhand von Daten zu 80 deutschen Städten festgestellt, sind die Wohnungsmieten mitunter schon viel stärker gestiegen als die Wirtschaftskraft. Das gilt Empira zufolge etwa für Berlin, wo die Mieten von 2005 bis 2015 im Schnitt um 63 Prozent zulegten, das Bruttoinlandsprodukt pro Kopf dagegen nur um 32 Prozent.

Ganz anders dagegen ist es beispielsweise in der bayerischen Boomtown Ingolstadt. Dort zog die Wirtschaftskraft pro Kopf im gleichen Zeitraum um 102 Prozent an, die Wohnungsmieten aber nur um relativ geringe 50 Prozent. Zwar sprechen die Schweizer keine Kaufempfehlungen aus, doch ihr Ansatz legt nahe, ein Wohnungsinvestment derzeit eher in Ingolstadt als in Berlin zu tätigen. Zumindest dann, wenn einem andere Faktoren als die Aussicht auf weiter steigende Mieten und damit Einnahmen egal sind. Bei dieser Herangehensweise kommen auch Städte wie Aachen, Kaiserslautern und Remscheid als eher lohnend weg, während Dresden, Offenbach und Hannover Zurückhaltung nahelegen.

Ohnehin bilden Horrormeldungen über viel zu hohe Kaufpreise und Mieten offenkundig nur einen Teil der Realität ab. Ein anderer Teil dieser Realität sieht zum Beispiel so aus: Die Immobiliengesellschaften der Landesbausparkassen vermittelten 2017 bundesweit 34100 Immobilien, davon 28000 Wohnungen und Eigenheime. Der Wert der 34100 Objekte summierte sich auf 7,5 Milliarden Euro. Das entsprach gegenüber 2016 einem Plus von fünf Prozent. Das Geschäft läuft also. „Die historisch niedrigen Zinsen und die unverändert gute Beschäftigungslage halten die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen hoch“, erklärt LBS-Verbandsdirektor Axel Guthmann. „Trotz der in den vergangenen Jahren stark gestiegenen Preise, vor allem in Ballungsräumen, und eines knapper werdenden Angebots finden die Interessenten noch passende Objekte, die auch bezahlbar sind.“ Bestandswohnungen, die 2017 über die Immobilienableger der Sparkassen verkauft wurden, kosteten im Schnitt 147000 Euro, Einfamilienhäuser, die schon ein paar Jahre auf dem Buckel haben, durchschnittlich 209000 Euro. Neubauwohnungen kosteten typischerweise 268000 Euro, und neue Einfamilienhäuser waren mit durchschnittlich 400000 Euro fast doppelt so teuer wie Häuser im Bestand.

Die gewaltige Differenz zwischen den Preisen für Bestands- und Neubauimmobilien begründet Guthmann vor allem mit dem, wie er sagt, „Engpassfaktor Bauland“. Neue Wohnungen entstünden vor allem dort, wo Grundstücke ohnehin schon teuer seien. Zudem gebe es in den angesagten Städten immer weniger freie Flächen, was die Preise weiter steigen lasse. Im bundesdeutschen Mittel wurde Bauland im vergangenen Jahr 24 Prozent teurer, erklärt Guthmann. Das ist nach seinen Zahlen neuer Rekord.

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  1. Danke für die Erklärung, wie eine Modernisierung oder eine Fassadenerneuerung ein Haus für Käufer interessanter machen kann. Ich möchte an meinem Haus einige Reparaturen durchführen, bevor ich es zum Verkauf anbiete. An eine Fassadenerneuerung hatte ich vorher nicht gedacht, daher werde ich sie als etwas betrachten, das ich zur Verbesserung meines Hauses beitragen kann.

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