Der Mietendeckel in Berlin und seine Auswirkungen auf die Immobilienbranche

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Mieten in Berlin werden immer teurer. Seit 2008 sind diese um 104 % gestiegen. Gleichzeitig zog es immer mehr Menschen in die Hauptstadt, die um rund 400.000 Bewohner wuchs. Dieser Zuzug um fast eine halbe Million Menschen hat den großen Mietmarkt auf die Probe gestellt. Berlin ist eine Stadt der Mieter: 85 % aller Berliner wohnen zur Miete. Lediglich 15 % besitzen ein Eigenheim.

Mietendeckel – Überblick

Um Mieter zu entlasten, stellte der Senat im Juni seinen Entwurf zum Mietendeckel vor. Vor Kurzem hat die Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) eine überarbeitete Version des Mietendeckels vorgestellt. Demnach sollen die Mieten wie geplant ab 2020 für fünf Jahre eingefroren werden, jedoch sollen moderate Mieterhöhungen möglich sein, die sich an der Inflationsrate orientieren. Zudem dürfen Vermieter Zuschläge auf Modernisierungen erheben, wenn diese nicht länger als 15 Jahre zurückliegen. Mieter können eine Minderung ihrer Miete beantragen, wenn sie mehr als 30 % ihres Netto-Haushaltseinkommens dafür aufwenden müssen. Hierfür gibt es Obergrenzen, die in einer Mietentabelle festgehalten werden, welche sich am Mietspiegel von 2013 orientiert. Verschiedene Baujahrsklassen werden dort aufgelistet und die Obergrenzen entsprechend angesetzt. Die Mieter sollen höchstens 9,80 Euro pro Quadratmeter an Nettokaltmiete zahlen. Der Standort spielt keine Rolle, nur Art und Qualität der Wohnung.
Für Vermieter soll es die Möglichkeit geben, Ausnahmen zu beantragen, damit wirtschaftliche Schieflagen oder Substanzgefährdung vermieden wird.

Der Referentenentwurf für das „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG)“ befindet sich nun auf dem Weg in die Gesetzgebung. Experten und Verbände können sich jetzt dazu äußern. Die Verbände der Immobilienwirtschaft sprechen sich komplett dagegen aus.

Kritik von Verbänden und Genossenschaften

Der Präsident des Immobilienverbandes IVD Jürgen Michael Schick sagte dem „Handelsblatt“: „Ein solches Vorhaben, dessen Verfassungswidrigkeit ihm quasi auf der Stirn geschrieben steht, darf die Politik nicht hinnehmen.“ Auch der Eigentümerverband Haus & Grund bezeichnete den Mietendeckel als verfassungswidrig. Der Präsident des Zentralen Immobilien-Ausschusses, Andreas Mattner, sprach von einer „Enteignung durch die Hintertür“ und forderte die Bundestagsfraktionen dazu auf, den Entwurf per Normenkontrollklage vom Bundesverfassungsgericht prüfen zu lassen. Sogar die Berliner Wohnungsgenossenschaften positionierten sich gegen den Mietendeckel. Auch für sozial orientierte Vermieter sei der Entwurf „ein Schlag ins Gesicht“, kritisierte Frank Schrecker, der Sprecher der Berliner Genossenschaften. „Zusätzlich zu den gravierenden wirtschaftlichen Schäden wäre auch der Vertrauensverlust in den Rechtsstaat verheerend. Dass Genossenschaften in Berlin investieren, dürfte dann zur Ausnahme werden. Die Politik muss hier gegensteuern.“ Auch eines der größten Immobilienunternehmen Deutschlands, die Deutsche Wohnen sprach sich gegen das Vorhaben des Senats aus: „Dieser Entwurf zu einem Berliner Mietendeckel ist ein Frontalangriff auf den Rechtsstaat und den Zusammenhalt in der Stadt.“

Deckel für die Immobilienwirtschaft?

An der massiven Kritik wird deutlich, welch gravierende Folgen befürchtet werden. Jürgen Michael Schick erklärt: „Würde aus dem Referentenentwurf ein Gesetz, hätte das zur Folge, dass Vermieter beim nächsten Mieterwechsel drastische Verluste hinnehmen müssen und damit die komplette Finanzierung zum Kippen gebracht wird.“ Zusätzlich würden Banken „die Beleihungswerte neu berechnen und ihre Finanzierung entsprechend anpassen.“ Eine weitere Sorge ist die, dass Privatvermieter um ihre Altersvorsorge gebracht werden.
Zudem sind bereits jetzt Auswirkungen auf Immobilienaktien zu vermerken. Deutsche Wohnen und Ado Properties erreichten bereits jetzt neue Tiefststände.

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